Consórcio de imóvel: como usar a carta (comprar, construir, quitar)

A carta de crédito de um consórcio de imóvel serve para bem mais do que comprar uma casa pronta. Com o contrato referenciado em imóvel, você pode comprar imóvel novo, usado ou na planta, comprar terreno, construir, reformar e até quitar um financiamento imobiliário que já está no seu nome. Cada uso tem uma regra de liberação e de garantia diferente, e é isso que este guia organiza.

O que a lei e o Banco Central permitem

A Lei 11.795/2008, no artigo 12, diz que o contrato de consórcio pode ter como referência bem móvel, imóvel ou serviço. Para imóvel, a mesma lei admite a compra em empreendimento imobiliário, ou seja, unidade na planta ou em obra.

O Banco Central detalha a lista. Com uma carta de imóvel, dá para usar o crédito em:

• imóvel construído, novo ou usado;
• imóvel na planta;
• terreno;
• construção;
• reforma.

Há uma condição geográfica: o imóvel deve ficar em município onde a administradora opera. Ela pode autorizar outro município, mas não é obrigada. Se você mora numa cidade e pensa em comprar em outra, pergunte isso antes de assinar.

O valor que você recebe é o da carta atualizada na data da assembleia em que foi contemplado, como explica o guia sobre reajuste da carta de crédito. Enquanto o crédito não é usado, ele fica separado no grupo e rende aplicação financeira até a liberação.

Comprar imóvel pronto ou na planta

É o uso mais comum. Depois da contemplação, você escolhe o imóvel com qualquer vendedor, apresenta a documentação e a administradora faz a análise. O pagamento costuma ir direto ao vendedor, não para a sua conta.

Imagine uma carta de R$ 200 mil e uma casa de R$ 250 mil. A conta fica assim:

• preço do imóvel: R$ 250.000;
• carta de crédito: R$ 200.000;
• diferença que sai do seu bolso: R$ 50.000.

Essa diferença pode vir de poupança própria e, se você cumprir as regras do fundo, do FGTS. O guia sobre FGTS no consórcio de imóvel mostra quando isso é permitido.

Se o imóvel custar menos que a carta, o Banco Central orienta que a diferença abata obrigações com o grupo, como parcelas a vencer. Se você já tiver quitado tudo, recebe a sobra em dinheiro.

Na planta, a lógica muda um pouco. Como o imóvel ainda não existe, a Lei 11.795/2008 (artigo 14, parágrafo 3º) admite garantias reais ou pessoais que não sejam o próprio bem enquanto ele estiver em produção ou incorporação. Na prática, a administradora pode pedir outro imóvel ou um fiador até a entrega das chaves.

Terreno, construção e reforma

Comprar terreno funciona como comprar imóvel: análise da matrícula, avaliação e pagamento ao vendedor. Construir e reformar exigem mais papel, porque o dinheiro vai sendo usado ao longo da obra.

Para construção, as administradoras costumam pedir projeto aprovado na prefeitura, orçamento e cronograma. A liberação, em geral, é feita em etapas conforme a obra avança e é vistoriada. Para reforma, o pedido é parecido: orçamento detalhado e comprovação do que foi feito.

Antes de contar com esse uso, leia no contrato:

1. se construção e reforma estão previstas para o seu grupo;
2. quais documentos são exigidos;
3. em quantas parcelas o crédito é liberado;
4. qual garantia vale durante a obra.

Quitar um financiamento imobiliário

O artigo 22, parágrafo 3º, da Lei 11.795/2008 permite usar o crédito para a quitação total de financiamento de sua titularidade, com anuência prévia da administradora. O Banco Central acrescenta que o financiamento precisa ser da mesma categoria do consórcio: carta de imóvel quita financiamento de imóvel.

A palavra que mais pesa é "total". Veja dois cenários hipotéticos com a mesma carta de R$ 200 mil:

Esse uso costuma interessar a quem tem financiamento com juros altos. Faça a conta com cuidado: você troca o saldo do banco pelas parcelas restantes do consórcio, que continuam com taxa de administração e reajuste. O guia consórcio ou financiamento de imóvel ajuda a comparar.

Garantia: o imóvel fica alienado

Contemplação não é crédito livre. A lei manda que as garantias iniciais recaiam sobre o bem comprado com a carta. No imóvel, isso costuma ser feito por alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/1997: o imóvel fica no seu nome, com a propriedade em garantia até você terminar de pagar o grupo.

Na mesma lei do consórcio, a administradora pode aceitar outro imóvel como garantia e pedir garantias complementares proporcionais às parcelas que faltam. Por isso a análise de crédito após a contemplação olha renda, nome e o valor do imóvel escolhido.

Se as parcelas atrasarem depois que o imóvel foi entregue, a garantia pode ser executada. O guia sobre parcela atrasada no consórcio explica esse caminho.

A parcela não para depois da contemplação

Um exemplo simples para não esquecer: carta de R$ 200 mil, 200 meses e taxa de administração hipotética de 20% sobre a carta.

• fundo comum: R$ 200.000 ÷ 200 = R$ 1.000 por mês;
• taxa de administração: R$ 40.000 ÷ 200 = R$ 200 por mês;
• parcela sem fundo de reserva e seguro: R$ 1.200.

Contemplado no mês 30 ou no mês 150, você continua pagando essa parcela, com reajuste, até o fim. Quem compra o imóvel e passa a pagar condomínio, IPTU e manutenção precisa caber tudo isso no orçamento ao mesmo tempo. Somando fundo de reserva e seguro, a conta completa está em custo total do consórcio.

Recebeu e não usou a carta?

Não há prazo fixo para usar o crédito depois da contemplação, segundo o Banco Central. Depois de 180 dias da contemplação, é possível pedir o valor em dinheiro, desde que as obrigações com o grupo estejam quitadas e o crédito não tenha sido usado. Para quem ainda deve parcelas, essa saída não vale.