Consórcio ou financiamento de imóvel: a conta lado a lado

Se você precisa morar no imóvel logo e consegue dar entrada, o financiamento resolve o problema mais rápido, mas cobra caro pelo tempo. Se pode esperar e já tem onde morar sem aperto, o consórcio costuma custar menos no total. A resposta muda conforme quanto aluguel você paga enquanto não é contemplado, e é essa conta que vamos montar aqui, lado a lado.

O que cada um entrega

No financiamento, o banco paga o imóvel ao vendedor agora e você devolve o valor emprestado com juros, em geral por 20 ou 30 anos. O imóvel fica em nome do comprador, mas alienado ao banco como garantia até a última parcela.

No consórcio, você entra num grupo de pessoas que pagam parcelas mensais para formar um fundo comum. Todo mês, parte do grupo é contemplada por sorteio ou lance e recebe a carta de crédito. Não há juros, mas há taxa de administração, fundo de reserva e reajuste anual. As regras gerais estão na Lei 11.795/2008, e o funcionamento passo a passo está em como funciona o consórcio.

A diferença central é esta: no financiamento você compra tempo e paga juros por ele; no consórcio você economiza juros e aceita não saber quando vai receber.

Exemplo: imóvel de R$ 300 mil

Os números abaixo são hipotéticos, redondos e servem só para mostrar a conta. Para simplificar, ficam em valores de hoje, sem inflação. Taxas reais dependem do seu contrato e da sua simulação.

Financiamento (exemplo):

• Entrada de 20%: R$ 60 mil.
• Valor financiado: R$ 240 mil.
• Juros hipotéticos de 10% ao ano, cerca de 0,8% ao mês.
• Prazo de 360 meses (30 anos).

Consórcio (exemplo):

• Carta de R$ 300 mil, prazo de 200 meses.
• Taxa de administração de 18% sobre a carta, mais 2% de fundo de reserva.
• Parcela: R$ 300.000 × 1,20 ÷ 200 = R$ 1.800 por mês.

A conta lado a lado

Como chegamos lá. No SAC (Sistema de Amortização Constante), você amortiza R$ 240.000 ÷ 360 = R$ 667 por mês e paga juros sobre o saldo. No primeiro mês, os juros são cerca de R$ 1.913 (0,8% de R$ 240 mil), e a parcela fica em R$ 2.580. A parcela cai todo mês, e a soma dos juros em 30 anos chega perto de R$ 345 mil.

Na tabela Price, a parcela é fixa em cerca de R$ 2.030. Você paga 360 × R$ 2.030 ≈ R$ 731 mil, dos quais R$ 491 mil são juros. No consórcio, o custo extra é a taxa de administração mais o fundo de reserva: 20% de R$ 300 mil, ou R$ 60 mil. Parte do fundo de reserva pode até voltar no encerramento do grupo, como explicamos em fundo de reserva do consórcio.

Ficaram de fora do exemplo os seguros obrigatórios do financiamento, tarifas, correção do saldo pela TR (Taxa Referencial) quando o contrato prevê, e o seguro do consórcio. Todos aumentam o custo real, por isso compare sempre o Custo Efetivo Total (CET) que o banco é obrigado a informar.

O aluguel no meio do caminho

O consórcio parece vencer de lavada até você colocar o aluguel na conta. Quem financia sai do aluguel no começo. Quem entra no consórcio continua pagando aluguel até ser contemplado e receber o imóvel.

Imagine um aluguel de R$ 1.200 por mês, em valores de hoje:

• Contemplado no mês 60: 60 × R$ 1.200 = R$ 72 mil de aluguel. Custo do consórcio mais aluguel: R$ 132 mil.
• Contemplado no mês 150: 150 × R$ 1.200 = R$ 180 mil. Custo somado: R$ 240 mil.

Mesmo no cenário ruim, a soma fica abaixo dos juros do SAC no exemplo. Só que quem foi contemplado no mês 150 passou 12 anos e meio pagando parcela e aluguel ao mesmo tempo, R$ 3.000 por mês. Esse aperto no orçamento é o risco que a tabela não mostra.

Se a sua dúvida é estimar quando a contemplação pode acontecer, veja chance de contemplação. E tenha em mente que lance também custa dinheiro: é capital que você tira do bolso ou da própria carta, como mostra o guia de tipos de lance.

O reajuste muda as duas contas

No consórcio, a carta e a parcela são corrigidas uma vez por ano pelo índice previsto no contrato, como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou o IPCA. Num exemplo com reajuste de 5% ao ano, a parcela de R$ 1.800 vira cerca de R$ 1.890 no segundo ano e segue subindo. Em compensação, a carta também cresce, e quem é contemplado mais tarde recebe um valor maior. O detalhe está em reajuste da carta de crédito.

No financiamento com taxa prefixada, a parcela não acompanha a inflação, o que alivia com o tempo. Em contratos corrigidos por índice, o saldo devedor sobe junto. Leia a cláusula de atualização antes de assinar.

Quando cada um faz mais sentido

O financiamento tende a fazer mais sentido quando:

• você precisa sair do aluguel ou mudar de casa em data definida;
• tem a entrada guardada e renda que suporta a primeira parcela, que é a mais alta no SAC;
• o aluguel que você paga hoje é alto perto da parcela.

O consórcio tende a fazer mais sentido quando:

• você mora com a família, em imóvel próprio ou com aluguel baixo e pode esperar;
• não tem entrada, mas consegue pagar a parcela todo mês sem atraso;
• quer trocar de imóvel no futuro e aceita a incerteza da data.

Nenhum dos dois compensa se a parcela compromete tanto a renda que um imprevisto já leva ao atraso. No consórcio, atrasar pode levar à exclusão do grupo; no financiamento, à perda do imóvel. Se quer um teste rápido de perfil, leia para quem o consórcio faz sentido.